Informationsdienst - Hhere Erbschaftsteuer fr Immobilien?

Hhere Erbschaftsteuer fr Immobilien?

Im Jahressteuergesetz 2022 sind auch nderungen im Bewertungsrecht enthalten, die zu einer hheren Erbschaftsteuerbelastung fr Immobilien fhren knnen.

Eine zunchst nur wenig beachtete nderung durch das Jahressteuergesetz 2022 hat in den letzten Wochen viel Aufmerksamkeit erhalten. Es geht dabei um die Anpassung der Regelungen zur Verkehrswertermittlung an die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Ertrags- und Sachwertverfahren. Durch die Anhebung der Nutzungsdauer der Gebude von 70 auf 80 Jahre und die Anpassung des Sachwertfaktors sowie die Absenkung des Liegenschaftszinses knnen sich fr die steuerliche Bewertung Wertsteigerungen von 30 % ergeben.

Diese auch in den Medien verbreitete Zahl hat viele Immobilienbesitzer aufgeschreckt und dazu veranlasst, vor dem Jahreswechsel noch schnell eine Nachfolgeregelung zu alten Werten umsetzen zu wollen. Dieser Impuls ist zwar verstndlich, aber in vielen Fllen unbegrndet. Dazu kommt, dass es selten zu einer idealen Gestaltung fhrt, wenn man mit der Nachfolgeplanung so lange wartet, bis man durch geplante Gesetzesnderungen zu einer berhasteten Manahme verleitet wird. Zudem ist es inzwischen fr eine bertragung zu alten Werten in der Regel ohnehin zu spt, weil nur in Ausnahmefllen noch vor dem Jahreswechsel ein Notartermin zu ergattern sein wird.

Als Trost fr alle Steuerzahler, die keinen Notartermin mehr bekommen haben oder sich einfach nur ber die nderung rgern, gibt es aber gleich zwei Lichtblicke. Da ist erstens die Art der nderung, die fr die meisten Immobilien gar keine Auswirkungen haben wird. Bei der Erbschaftsteuer kommen nmlich drei unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung der Besteuerungsgrundlage zur Anwendung:

  • Vergleichswertverfahren: Fr Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhuser wird der Wert in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt, also anhand des Verkaufspreises vergleichbarer Immobilien im Umfeld. Bei diesem Verfahren ndert sich nichts, und da die meisten Immobilien in Privatbesitz in diese Kategorie fallen, ndert sich auch deren steuerlicher Wert zum Jahreswechsel nicht - einmal abgesehen von den blichen Entwicklungen der aktuell stagnierenden Marktpreise.

  • Sachwertverfahren: Wenn Vergleichswerte fehlen, weil es sich um ein Gebude mit einzigartiger Bauweise handelt oder weil es fr eine Immobilie auf dem Land nicht ausreichend Vergleichswerte gibt, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hier ist neben der Verlngerung der Nutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre, die alle mit diesem Verfahren bewerteten Immobilien betrifft, auch eine Anhebung des Sachwertfaktors vorgesehen. Allerdings kommt der hhere Sachwertfaktor nur dann zur Anwendung, wenn es keinen Regionalfaktor gibt, der normalerweise vom rtlichen Gutachterausschuss alle zwei Jahre festgelegt wird.

  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren gilt fr Gewerbeimmobilien und grere Mietshuser. Auch hier machen sich die hhere Restnutzungsdauer und die Absenkung der Liegenschaftszinsstze bemerkbar. Zustzlich gibt es eine Einschrnkung bei den anzusetzenden Bewirtschaftungskosten. Wie beim Sachwertverfahren gilt aber, dass sich die Absenkung der Liegenschaftszinsstze nur bemerkbar macht, wenn der rtliche Gutachterausschuss keine regionalen Liegenschaftszinsstze zur Verfgung stellt.

Nicht von den nderungen betroffen sind also die allermeisten Eigentumswohnungen, Einfamilienhuser und Doppelhaushlften. Alle anderen Immobilien sind in den meisten Fllen auch nur eingeschrnkt betroffen (in der Regel vor allem von der hheren Restnutzungsdauer), weil es in praktisch allen greren Stdten und vielen kleineren Gemeinden einen rtlichen Gutachterausschuss gibt, der regionale Bewertungsfaktoren herausgibt, die dann auch weiterhin anzuwenden sind. Stark betroffen sind also primr einige lndlich gelegene Mietshuser und gemischt genutzte Immobilien oder Gewerbeimmobilien sowie Villen.

Fr Unternehmensvermgen und grere Privatvermgen, zu denen solche Immobilien meist gehren, fhrt aber ohnehin eine sorgfltige und langfristig geplante Nachfolgeregelung zu den besten steuerlichen Ergebnissen, weil eine optimale Gestaltung die tatschliche Steuerlast deutlich strker beeinflussen kann als die reine nderung des Immobilienwerts jetzt ausmachen wrde. Sprechen Sie uns daher an, wenn die Nachfolgeplanung unter steuerlichen Gesichtspunkten fr Sie ein Thema ist.

Der zweite Lichtblick - nicht nur fr Immobilienbesitzer - ist aber, dass sich die Anzeichen fr eine sprbare Anhebung der Erbschaftsteuerfreibetrge verdichten. Die Freibetrge sind nmlich seit der Erbschaftsteuerreform 2009 unverndert, whrend die Immobilienpreise im selben Zeitraum um 50 bis 120 % angestiegen sind. Vor allem dieser Aspekt hat dazu gefhrt, dass die Zahl der Erbschaftsteuerveranlagungen in diesem Zeitraum um ein Drittel und das Steueraufkommen um mehr als das Doppelte gestiegen ist. Vor allem die Zahl der erbschaftsteuerpflichtigen Ehepartner und Kinder, fr die ohnehin die hchsten Freibetrge gelten, hat sich enorm erhht, nmlich um fast 90 %.

Weil sich immer mehr Erben verschulden oder das Erbe verkaufen mssen, um die fllige Erbschaftsteuer zahlen zu knnen, sind in den letzten Jahren die Forderungen nach einer Anhebung der Freibetrge lauter geworden. Einen Anlauf hat jetzt Bayern im Bundesrat gemacht, und die Regierungskoalition hat sich im Grundsatz darauf verstndigt, einer koordinierten Initiative aus dem Bundesrat zu einer Anhebung der Freibetrge zuzustimmen.

In aktuellen Pressemeldungen ist von einer Anhebung um 25 % die Rede, diese kann aber durchaus auch hher ausfallen. Wie schnell eine Anhebung der Freibetrge kommt, ist noch nicht klar, aber dass sie kommt, ist inzwischen sehr wahrscheinlich geworden. Damit kann eine bertragung von Immobilienvermgen auch fr die von den Anpassungen im Bewertungsrecht betroffenen Immobilien zu einem spteren Zeitpunkt sogar gnstiger sein, wenn die Anhebung des Freibetrags hher ausfllt als der Wertzuwachs durch die neuen Bewertungsvorgaben.



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